Dipl.-Ing
Richard Hubmann
Gerichtssachverständiger für Immobilien
und Landwirtschaft
+43 664 5135534
Schritte zu einem Gutachten - ein Beispiel aus der Liegenschaftsbewertung
Meine Aufgabe als Sachverständiger ist es, ein Gutachten über einen bestimmten Sachverhalt zu erstellen. Dabei stelle ich beweiserhebliche Tatsachen fest (Befundaufnahme), fasse diese zusammen (Befund) und ziehe aus dem Befund rechtsrelevante Schlüsse, die begründet werden (Gutachten).
1. Vorgespräch und Auftragserteilung
Der Anlass ist nicht immer erfreulich. Ein Todesfall in der Familie, ein drohender Streit ums Erbe oder die Auflösung einer Lebensgemeinschaft sind oftmals Auslöser für die Bestellung eines Gutachtens. Vorweg: Sie können auf jeden Fall mit meiner Diskretion rechnen. Wenn Sie eine Haus- oder Grundstücksbewertung benötigen oder einfach den Marktwert Ihrer Liegenschaft wissen möchten, nehmen Sie vertrauensvoll per E-Mail oder Telefon Kontakt mit mir auf. Sie teilen mir den Anlass der Bewertung mit und beschreiben mir in groben Zügen das Bewertungsobjekt. In der Regel vereinbare ich ein unverbindliches Gespräch gerne gleich vor Ort. Dabei werden Inhalt und Umfang des Auftrages endgültig geklärt. Dann erteilen Sie mir verbindlich den Auftrag und wir vereinbaren das Honorar.
2. Befundaufnahme vor Ort
Dabei werden alle wertbestimmenden Merkmale einer Liegenschaft erhoben. In der Regel erfolgt das in einer eingehenden Besichtigung der Grundstücke und Gebäude und einer ausführlichen Befragung von Personen, die die Liegenschaft besitzen bzw. in Miete benützen. Dabei ist es sehr hilfreich, wenn Sie Dokumente, zum Beispiel Baupläne von Gebäuden, bereithalten können. Auch wenn aussagekräftige Einreichpläne bereitliegen, werden Gebäude zumindest teilweise vermessen.
3. Beschaffung erforderlicher Informationen
Ich besorge die aktuelle Grundbuchabschrift und den Flächenwidmungsplan sowie den aktuellen Stand der grundstücksbezogenen Rechte und Belastungen. Zusätzlich sind meist Erhebungen u.a. beim Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen und bei der Baubehörde (Gemeinde) nötig.
Als rechtliche Grundlagen einer Liegenschaftsbewertung dienen das Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBW) und die ÖNORM 1802 B.
Der Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks wird in der Regel als Vergleichswert ermittelt. Dazu werden alle Kaufverträge vergleichbarer Grundstücke analysiert. Wohnhäuser für den privaten Gebrauch werden in der Regel nach ihrem Sachwert beurteilt. Der Sachwert wird aus dem Neubauwert, der wahrscheinlichen technischen Restnutzungsdauer und unter Berücksichtigung von wertbestimmenden Merkmalen, wie Erhaltungszustand oder Baumängeln ermittelt.
Gebäude, deren Nutzungsbestimmung üblicherweise in der Erzielung von Mieterträgen liegt, werden nach der Ertragswertmethode bewertet. Hier steht alles, was den Nettoertrag beeinflusst, im Fokus der Befundaufnahme, unter anderem die Höhe der Mieten, das Leerstandsrisiko, die Lage und die Kundenfrequenz bei Geschäftsliegenschaften und der Bewirtschaftungsaufwand. Der Ertragswert ist immer der Barwert der jährlich zu erwartenden Reinerträge zum Bewertungsstichtag. Hier ist der Sachverständige gefordert, einerseits die Restnutzungsdauer realistisch einzuschätzen und andererseits einen Kapitalisierungszinssatz heranzuziehen, der dem Kalkül der Nachfragenden entspricht.
4. Analyse der Informationen und Auswertung
Befund und Gutachten werden möglichst übersichtlich und in verständlicher Sprache verfasst und alle für das Gutachten maßgeblichen Fakten allgemein nachvollziehbar dokumentiert. Wenn für Sie noch Fragen offengeblieben sind, werde ich gerne in einer Nachbesprechung das Gutachten erläutern.
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Nehmen Sie doch gleich direkt mit mir Kontakt auf. Ich garantiere Ihnen absolute Vertraulichkeit.
